Erik van Marle – Blog over risicomanagement

www.naris.com


1 reactie

Voorkom het einde van de Corporatie

“Momenteel concurreert een koopwoning van € 250.000 rechtstreeks met een sociale huurwoning” hoor ik Ger Hukker deze week op BNR zeggen. Dat klinkt absurd maar na een paar minuten hoofdrekenen moet ik hem bijna gelijk geven. Tenminste als het op maandlasten aankomt. Als dit het nieuwe normaal is geworden, dan kan dit het einde betekenen van de woningcorporatie zoals wij die nu kennen. En, vanuit risicomanagement bezien leidt dat natuurlijk tot de vraag hoe je hier als beslisser op kunt reageren?

Eerst maar even rekenen

De actuele hypotheekrente voor een lening met NHG en een 10 jaar rentevastperiode bedraagt momenteel ca. 2,25%. Voor de eenvoud stellen we de lening gelijk aan de koopsom uit het voorbeeld van Hukker: € 250.000. De maandelijkse annuïteit (rente + aflossing) bedraagt dan bruto € 960. Houden we vervolgens rekening met het eigen-woningforfait van 0,75% (€ 1.875 per jaar) en renteaftrek tegen 40%, dan leidt dit tot een netto maandlast van € 835. De redenering van Hukker blijkt dus toch iets te kort door de bocht. De maximale huurprijs van een sociale huurwoning is immers € 700.

Maar voor een volledige vergelijking moeten we ook rekening houden met de onderhoudskosten en eigenaarslasten en dan blijkt de koopwoning in dit voorbeeld zelfs nog iets meer te kosten. Laten we voor het gemak zeggen: netto € 1.000 per maand. Hier tegenover staat dat in de maandelijkse annuïteit ook een bedrag van € 495 aan aflossing is begrepen. Zo bouwt de eigenaar bewoner in het eerste jaar al direct ruim € 5.900 vermogen op door de (verplichte) aflossing. De moraal van dit verhaal: de feitelijke maandelijkse kosten voor een woning van € 250.000 bedragen €1.000 -/- € 495 (aflossing) = € 505. En dat concurreert wel rechtstreeks met een sociale huurwoning.

De corporatie dicht de fiscale kloof

Voor de corporatiepraktijk is het beter om bovenstaande rekensom te maken voor een woning van € 150.000. Dat is namelijk bij benadering de landelijk gemiddelde WOZ-waarde van een corporatiewoning. We komen dan uit op een netto maandlast incl. onderhoud en eigenaarslasten van iets meer zo’n € 700, waarin begrepen een aflossing van € 300 per maand. Per saldo kost deze woning dus maar € 400 per maand.

Bij een gelijke woningwaarde (=wooncomfort) is een huurwoning dus peperduur. Veel consumenten hebben dat inmiddels ook door. De vraag naar betaalbare koopwoningen is dan ook sterk gestegen: mensen die kunnen kopen doen dat weer massaal. Kun je niet kopen, en dat geldt voor de meeste corporatiehuurders, dan moet je sociaal (?) blijven huren.

Het einde van de woningcorporatie?

Het wrange van deze situatie is dat de hoge -sociale- huren niet zo zeer het gevolg zijn van het tekortschieten van de corporaties maar vooral van bizar overheidsbeleid. Op elke huurwoning van € 150.000 drukt namelijk een jaarlijkse fiscale last (verhuurderheffing) van € 740. Als dezelfde woning door een koper wordt bewoond, slaat deze last abrupt om in een fiscale “subsidie”. De koper heeft dan als gevolg van de hypotheekrenteaftrek namelijk een voordeel van € 900 per jaar. Per woning dicht de corporatie dus een fiscale kloof van € 1.640 per jaar (zie afbeelding)

Schermafbeelding 2016-03-24 om 17.37.54

Zo bezien werkt het huidige fiscale beleid als een sluipmoordenaar voor de woningcorporatie. Zeker nu corporaties, sinds de invoering van de nieuwe Woningwet, in toenemende mate zijn gedwongen tot ‘monocultuur’: Ze moeten zich beperken tot 100% sociale verhuur en zijn terughoudend (geworden) met het toepassen van alternatieve vormen van vastgoedexploitatie. Ook kwetsbare “net-niet-doelgroepen” vinden bij veel corporaties geen gehoor meer. Het mag geen verrassing zijn dat deze monocultuur de kwetsbaarheid van de corporatie flink vergroot. Een risicovol toekomstperspectief met hoge impact en nauwelijks direct te beïnvloeden kan op termijn einde betekenen van de woningcorporatie zoals wij die nu kennen.

Wat te doen?

Laten we ervan uit gaan dat elke beslisser of toezichthouder in de corporatiesector niet lijdzaam wil wachten tot de laatste huurder zijn sleutels komt inleveren. Want natuurlijk zijn er natuurlijk er alternatieve strategische beleidskeuzes mogelijk.

Dergelijke beleidskeuzes kunnen worden gezocht met behulp van scenarioplanning. De corporatie verzamelt zo veel mogelijk van de belangrijkste relevante informatie over de verwachte ontwikkeling van de bevolking, de economie, de sociale structuren etc. Een bekende methode is de DESTEP-methode en het is van groot belang dat deze externe factoren zo veel mogelijk worden vertaald naar het eigen lokale niveau. De verwachte bevolkingsontwikkeling in Parkstad Limburg zal immers sterk afwijken van de Metropoolregio Amsterdam.

Scenario’s, en dan?

De externe ontwikkelingen worden vervolgens geconfronteerd worden met het producten en dienstenaanbod van de corporatie. Verwachten we blijvend lage rente en blijven koopwoningen relatief goedkoop ten opzichte van huur met als resultaat dat huurwoningen zichzelf uit de markt prijzen? De legitimatie van de sociale huurwoning komt dan in het geding. Als reactie hier op kan er voor gekozen worden om een deel van de woningen te verkopen. Of is een andere aanpak mogelijk, bijvoorbeeld het verlagen van de huren in grote delen van de woningvoorraad. Een langdurig lage rente levert de corporatie immers veel ruimte in de exploitatie op.

Schermafbeelding 2016-03-24 om 17.39.40

 Scenarioplanning als onderdeel van risicomanagement

De corporatie die van mening is dat zowel haar legitimatie als haar toekomst in gevaar is wacht niet lijdzaam af. Nietsdoen kan immers op termijn grote risico’s met zich meebrengen. Door weloverwogen en met respect voor de eigen (on)mogelijkheden de verschillende externe risico’s te vertalen naar concrete beleidskeuzes kan ook op langere termijn ‘het verschil worden gemaakt’. Scenarioplanning is daarbij niet ‘een kunstje’  van de beleidsafdeling maar maakt een wezenlijk onderdeel uit van het van het (strategisch) risicomanagement van de corporatie.

Erik van Marle en Rein Bakker, Nederlands Adviesbureau Risicomanagement

Advertenties


Een reactie plaatsen

Het verschil in risicomanagement bij een private en publieke organisatie!

publiek privaat

Regelmatig wordt deze vraag gesteld en iedere keer wordt er weer gegraven in mijn gestolde kennis (ervaring). Een paar overwegingen die ik met jullie wil delen zonder daar overigens nu al volledig in te willen zijn.

Publieke organisaties zijn veel meer gewend om (risico) verantwoording af te leggen over hun reilen en zeilen dan private organisaties. Waar private organisaties dit pas zijn gaan doen na de invoering van de Code Tabaksblat zit dit van oudsher al veel meer in het natuur van de publieke organisaties. Deze laatsten hebben altijd moeten functioneren met belangrijke stakeholders als gemeenten, zorgpartijen, woningcorporaties die allemaal in hetzelfde speelveld een rol hebben. In deze consternatie is verantwoording een vanzelfsprekendheid. Voor private partijen bleek de code Tabaksblat een struggle. ‘Pas toe of leg uit’ werd in het begin op verschillende wijze uitgelegd.

Private organisaties hebben de laatste jaren een flinke inhaalslag gemaakt. Daar waar veel publieke organisaties blijven hangen in de klassieke risicoparagraaf leggen private organisaties veel sterker de link tussen de performance en de daarbij behorende risico’s. In hun zogenaamde ‘sustainability reports’ gaat het erover hoe duurzaam hun strategie is en welke keuzen ze hierin gemaakt hebben. Qua risicomanagement gaat hun uitleg over hoe ze het hebben georganiseerd. Vanzelfsprekend gaan ze niet in op de risico’s en kansen die ze zien, dit is immers concurrentiegevoelige informatie. Publieke organisaties hebben ook te maken met deze gevoelige informatie maar voelen zich wel vaak verplicht deze risico’s te benoemen. Wat mij betreft niet noodzakelijk. Als stakeholder zou ik liever lezen hoe ze er voor zorgen dat de organisatie te allen tijde alert blijft!

Fraude (Imtech bijvoorbeeld) buiten beschouwing gelaten valt mij ook op dat in private organisaties risico’s veel sneller op tafel komen. Uit de vele gesprekken die ik hierover voer valt mij op dat dit hoofdzakelijk komt doordat risico’s veel sneller voor de betrokkenen relevant worden. Ze voelen veel sneller zelf de gevolgen doordat het rechtstreeks invloed heeft op resultaten. Dit in tegenstelling bij publieke organisaties. De gevolgen van risico’s worden minder persoonlijk gevoeld en doordat publieke organisaties vaak met meerjarige begrotingen werken vallen de (financiële)gevolgen vaak weg in het totaal.

Deze laatste hobbel is de grootste uitdaging. We raken hier immer de cultuur van de organisatie. Het management van een publieke organisatie zal dus veel meer moeite moeten doen om risico’s positief bespreekbaar te krijgen. De juiste vragen stellen is cruciaal.

Welke vragen stelt u?


3 reacties

Nooit meer strategiepijn!

Wat ga je doen als de strategieconsultant geweest is? Het koersplan is geschreven, doelstellingen zijn bepaald, waar wat dan. Wat vaak vergeten wordt, is de strategie concreet maken. Maak het operationeel voor de werkvloer, zodat de hele organisatie in de richting komt van waar de organisatie naartoe wil.

Dia1

Centraal in de taak van het management staat strategie(realisatie). De strategiekaart vormt de ontbrekende schakel tussen de formulering en uitvoering van strategie. Met de strategiekaart wordt risicomanagement voor bestuurders ook interessant. De strategiekaart vormt de basis voor de interne agenda en vraagt frequente aandacht van het management.

Door de dialoog over risico`s en prestaties gaande te houden wordt risicomanagement het proactieve en anticiperende stuurinstrument waar het voor bedoeld is. Het is een katalysator voor actiegerichtheid op de continue uitdagingen.

Veel gehoorde reactie van MT`s is dat het construeren van de strategiekaart net zo waardevol is als de kaart zelf. Maar het proces is niet eenvoudig. Het construeren zorgt voor discipline en logica in de strategische besluitvorming dat daarvoor veelal niet aanwezig was. Het eindresultaat is een basis voor interne en externe communicatie over doelstellingen en strategie. MT`s kunnen met de strategiekaart goed uitleggen waarom bepaalde zaken wel en andere niet worden ondernomen. Daar draait het om bij strategie, keuzes maken in de belangrijkste activiteiten die goed te onderbouwen zijn.

Strategie gaat om het selecteren van de activiteiten waarin de organisatie dient uit te blinken. De zogenaamde kritieke succesfactoren. Centraal bij het benoemen van kritieke succesfactoren (KSF) staat gegranuleerdheid. Dat betekent verder gaan dan algemeenheden als `onze medewerkers ontwikkelen` of `onze kernwaarden naleven` en focussen op de specifieke mogelijkheden en kenmerken die essentieel zijn voor het succes van de organisatie.

Vanuit de organisatie / de afdelingen dienen initiatieven te worden benoemd welke ondernomen worden om invulling te geven aan de KSF. Deze initiatieven leiden tot resultaten. Dat betekent dat uitvoering van strategie wordt gemanaged door de uitvoering van initiatieven.

De strategiekaart biedt het visuele kader om de doelstellingen van een organisatie in te integreren.

Meer over ‘nooit meer strategiepijn’ is te lezen in dit mooie boek!


1 reactie

Keten Risicomanagement – and what about Too Big to ignore?

Bedrijven worden steeds afhankelijker van elkaar. Er zijn immers steeds meer kleinere bedrijven die in een specialisme heel erg groot zijn. Deze keten aan kleinere bedrijven zijn heel goed met elkaar in staat om een hele grote groep consumenten te bedienen.
Door deze nieuwe ontwikkeling ontstaan er nieuwe uitdagingen. Hoe waarborg je de kwaliteit? Hoe de veiligheid? Werken we conform dezelfde normen en waarden? Zien we dezelfde risico’s? Hebben we risicomanagement allemaal even hoog op de agenda staan?
Een sprekend voorbeeld is de zalmbacterie die aangetroffen werd in de zalm van Albert Heijn. Een van de vele leveranciers van AH. AH heeft haar standaarden waaraan voldaan moet worden. Dit bedrijf valt onder de inspectie Volksgezondheid en moet derhalve voldoen aan de standaarden voor voedselveiligheid. Hoe ver moet AH gaan in de controle? Ligt de bal bij AH of bij de toeleverancier?
Een ander voorbeeld is het risico rondom product integriteit. De risico’s aan het begin van de keten kunnen rampzalige gevolgen hebben voor het bedrijf aan het einde van de keten. Dit is immers het bedrijf dat in de publiciteit komt. Hoe leg je uit dat jouw producten niet maatschappelijk verantwoord zijn gemaakt? Een levensgroot imago probleem!
De huidige praktijk wijst uit dat dit soort voorbeelden leiden tot steeds meer bureaucratie. De risicoregelreflex is er volgens mij dus niet alleen vanuit de overheid. De checklisten zullen worden uitgebreid. Er worden nog meer voorwaarden gesteld op straffe van nog hogere boetes.
Wie stelt nog de vraag: had dit met de bestaande regels ook voorkomen kunnen worden?
Zo ja……
 
Naar mijn mening ligt de bal in eerste instantie bij de toeleverancier. Hier moet het verantwoordelijkheidsbesef komen dat er een continue verantwoordingsplicht is om aan te tonen dat er integer werk wordt verricht. Integriteit op het gebied van veiligheid, sustainability, risicomanagement, milieu, een gezonde financiële huishouding, energie, mensenrechten / arbeidsomstandigheden, etc. Deze verantwoordingsplicht moet niet worden gevoeld als een verplichting, maar als een kernwaarde zonder welke je niet wilt werken.
sustainabilityAfnemers zullen moeten leren dit voorafgaand aan de samenwerking duidelijk te maken en er ook echt op te sturen. 1 incident waarbij duidelijk de integriteit wordt geschonden en de samenwerking wordt ontbonden.
Er ligt volgens mij nog wel een uitdaging bij de hele grote toeleveranciers. Toeleveranciers waarvoor te weinig of geen alternatieven aanwezig zijn. Too Big To Ignore? Dit soort toeleveranciers wil je eigenlijk niet want op een gegeven moment kun je niet meer zonder. Hoe zorg je hier voor het juiste integriteitsbesef?
Of is dit meteen de juiste Red Flag waardoor je zelf meer moet gaan controleren en hier dus niet aan bureaucratie ontkomt?
 


Een reactie plaatsen

Waar zit de dynamiek van Risicomanagement?

Hoe voorkom je:

  • dat de bestuurder risicomanagement saai vindt?
  • dat de toezichthouder te inhoudelijk mee kijkt naar alle risico’s?
  • dat er op het laatste moment nog even het lijstje met risico’s door een MT lid wordt aangevuld?
  • dat risicomanagement alleen bij de controller/manager financien ligt?
  • etc.

Het antwoord:

Management van verwachtingen!

De dynamiek van een goed risicoprofiel zit in de beheersing van de risico’s. Hoe goed kun je laten zien als organisatie dat de beheersmaatregelen die je afspreekt ook daadwerkelijk z’n vruchten afwerpt? Het ultieme resultaat is er wanneer de organisatie haar ambities / doelstellingen weet te realiseren. Immers, ondernemen gaat met risico’s. Als je het resultaat behaald wat je voor ogen had heb je de bijbehorende risico’s goed weten te managen. ‘An every day job’.

Dia1Dit betekent dat de link met de strategie cruciaal is voor de communicatie over risico’s. Liefst visueel gemaakt door bijvoorbeeld een strategiekaart zoals hiernaast staat afgebeeld.

In 1 oogopslag wordt duidelijk dat de doelen gerealiseerd kunnen worden door de onderliggende cruciale activiteiten subliem uit te voeren. Dat hier risico’s bijhoren is logisch.

Onder normale omstandigheden vinden er slechts kleine aanpassingen gedurende een jaar plaats aan de strategie. En daarmee veranderen de risico’s ook slechts beperkt. De meeste verandering gaat zitten in de acties die genomen worden om de beheersmaatregelen adequaat en effectief uit te voeren.

Het goede gevoel:

  • De toezichthouder ziet hoe de organisatie zichzelf continue verbeterd door de beheersing te verbeteren om zo de strategie te kunnen realiseren;
  • De bestuurder gaat risicomanagement leuk vinden omdat het rechtstreeks gekoppeld is aan de ambities van de organisatie / hemzelf;
  • Het MT lid moet continue pro-actief bij de les zijn anders draagt hij niet bij aan de prestaties van de organisatie. Dit wordt heel snel duidelijk als de kaart maandelijks op tafel ligt!;
  • De controller hoeft alleen het net maar op te halen en de dialoog is een feit;
  • Etc.

Prestaties en risico’s gaan hand in hand


1 reactie

Waar zit de innovatie bij de (externe) toezichthouder?

Regelmatig stoor ik mij aan de voorzichtige woorden die toezichthouders gebruiken. Om maar niemand voor het hoofd te stoten. Om maar geen vertrouwensbreuk te veroorzaken. Om maar niet de ‘goede’ te beschadigen. Etc.

Ik neem als voorbeeld de privacy wetgeving rondom persoonsgegevens. Welke informatie mag wel en welke niet gebruikt worden? Er zijn hier allerlei regels en procedures voor ingericht dat het zelfs zover gaat dat informatie opgehaald door de ene helft van de organisatie niet gebruikt mag worden door de andere helft. Op dit moment is er waarschijnlijk geen landschap dat door social media zo snel verandert als privacy. Dit valt niet bij te houden door meer regels en procedures!

We moeten eens leren om nieuwe lijntjes te tekenen. Als je begint met een nieuw blad ligt alles nog open.

durf

Durf eens;

  • toezicht te houden gebaseerd op waarden en normen;
  • als uitgangspunt te nemen dat er geen oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van vrijheden die afgegeven worden;
  • te accepteren dat klanten / consumenten zelf gaan aangeven wat ze wel en niet accepteren;
  • aan tafel te zitten en de dialoog kwetsbaar te voeren.

Onze context zal blijven veranderen. De risicobereidheid gaat op sommige vlakken toenemen en op andere juist afnemen. Als toezichthouder moet je vooruit durven kijken en maatschappelijke trends volgen en interpreteren.

Dashboards zijn de krant van gisteren, de interpretatie de sturing op morgen. Daarmee beheers je de echt significante risico’s.


1 reactie

Kans X Impact = Verleden Tijd

We weten het al heel lang. Meerdere onderzoekers als Taleb, Kahneman en kaplan hebben het ook al aangetoond. Mensen zijn niet goed in het inschatten van kansen. We proberen rationeel in ons irrationele te zijn!

En ik ben er eigenlijk wel blij mee dat we met deze conclusie eens stoppen met het eindeloos rekenen aan risico’s. Immers, als je gaat rekenen met aannames waarvan je zeker weet dat ze niet kloppen kun je nooit vertrouwen op de uitkomst. We zullen het dus anders moeten doen.
Inmiddels is wel aangetoond dat Risicomanagement net zo veel cultuur is als structuur. Bij het inschalen van risico’s zullen we dus mijns inziens meer moeten aanhaken bij de elementen die de houding en het gedrag beïnvloeden. Ik gebruik daarom onderstaande Risicokaart.
Dia2
De kaart deelt risico’s in naar de mate waarin je het risico kunt beïnvloeden en de impact die het heeft. Ongeacht waar het impact op heeft. Het grote voordeel van deze inschaling is de actiegerichtheid die je creëert. Alle risico’s die de organisatie aan de rechterkant van de kaart heeft geplaatst leiden vanzelfsprekend tot actie. Immers, de beïnvloedbaarheid is hoog.
Een ander groot voordeel is dat de kaart veel breder kan worden gebruikt. Ik deel risico’s graag in naar het model van kaplan; te voorkomen risico’s, externe risico’s en strategische risicos. Onderstaande kaart laat zien hoe de kaplan indeling hierin terugkomt.
Dia3
En wederom biedt deze kaart daarmee veel meer aanleiding tot een dialoog over de beheersing. Op Te voorkomen risico’s heb je veel invloed en moet je dus direct aanpakken. Op externe risico’s bijna geen invloed en zul je dus scenario’s moeten uitwerken en het risico blijven monitoren. De strategische risico’s hebben van nature veel impact maar de beïnvloedbaarheid is vaak beperkt. Dit vraagt om keuzes en misschien wel meer risico!
Ik ben benieuwd naar de mening van de lezers.