Erik van Marle – Blog over risicomanagement

www.naris.com


1 reactie

Voorkom het einde van de Corporatie

“Momenteel concurreert een koopwoning van € 250.000 rechtstreeks met een sociale huurwoning” hoor ik Ger Hukker deze week op BNR zeggen. Dat klinkt absurd maar na een paar minuten hoofdrekenen moet ik hem bijna gelijk geven. Tenminste als het op maandlasten aankomt. Als dit het nieuwe normaal is geworden, dan kan dit het einde betekenen van de woningcorporatie zoals wij die nu kennen. En, vanuit risicomanagement bezien leidt dat natuurlijk tot de vraag hoe je hier als beslisser op kunt reageren?

Eerst maar even rekenen

De actuele hypotheekrente voor een lening met NHG en een 10 jaar rentevastperiode bedraagt momenteel ca. 2,25%. Voor de eenvoud stellen we de lening gelijk aan de koopsom uit het voorbeeld van Hukker: € 250.000. De maandelijkse annuïteit (rente + aflossing) bedraagt dan bruto € 960. Houden we vervolgens rekening met het eigen-woningforfait van 0,75% (€ 1.875 per jaar) en renteaftrek tegen 40%, dan leidt dit tot een netto maandlast van € 835. De redenering van Hukker blijkt dus toch iets te kort door de bocht. De maximale huurprijs van een sociale huurwoning is immers € 700.

Maar voor een volledige vergelijking moeten we ook rekening houden met de onderhoudskosten en eigenaarslasten en dan blijkt de koopwoning in dit voorbeeld zelfs nog iets meer te kosten. Laten we voor het gemak zeggen: netto € 1.000 per maand. Hier tegenover staat dat in de maandelijkse annuïteit ook een bedrag van € 495 aan aflossing is begrepen. Zo bouwt de eigenaar bewoner in het eerste jaar al direct ruim € 5.900 vermogen op door de (verplichte) aflossing. De moraal van dit verhaal: de feitelijke maandelijkse kosten voor een woning van € 250.000 bedragen €1.000 -/- € 495 (aflossing) = € 505. En dat concurreert wel rechtstreeks met een sociale huurwoning.

De corporatie dicht de fiscale kloof

Voor de corporatiepraktijk is het beter om bovenstaande rekensom te maken voor een woning van € 150.000. Dat is namelijk bij benadering de landelijk gemiddelde WOZ-waarde van een corporatiewoning. We komen dan uit op een netto maandlast incl. onderhoud en eigenaarslasten van iets meer zo’n € 700, waarin begrepen een aflossing van € 300 per maand. Per saldo kost deze woning dus maar € 400 per maand.

Bij een gelijke woningwaarde (=wooncomfort) is een huurwoning dus peperduur. Veel consumenten hebben dat inmiddels ook door. De vraag naar betaalbare koopwoningen is dan ook sterk gestegen: mensen die kunnen kopen doen dat weer massaal. Kun je niet kopen, en dat geldt voor de meeste corporatiehuurders, dan moet je sociaal (?) blijven huren.

Het einde van de woningcorporatie?

Het wrange van deze situatie is dat de hoge -sociale- huren niet zo zeer het gevolg zijn van het tekortschieten van de corporaties maar vooral van bizar overheidsbeleid. Op elke huurwoning van € 150.000 drukt namelijk een jaarlijkse fiscale last (verhuurderheffing) van € 740. Als dezelfde woning door een koper wordt bewoond, slaat deze last abrupt om in een fiscale “subsidie”. De koper heeft dan als gevolg van de hypotheekrenteaftrek namelijk een voordeel van € 900 per jaar. Per woning dicht de corporatie dus een fiscale kloof van € 1.640 per jaar (zie afbeelding)

Schermafbeelding 2016-03-24 om 17.37.54

Zo bezien werkt het huidige fiscale beleid als een sluipmoordenaar voor de woningcorporatie. Zeker nu corporaties, sinds de invoering van de nieuwe Woningwet, in toenemende mate zijn gedwongen tot ‘monocultuur’: Ze moeten zich beperken tot 100% sociale verhuur en zijn terughoudend (geworden) met het toepassen van alternatieve vormen van vastgoedexploitatie. Ook kwetsbare “net-niet-doelgroepen” vinden bij veel corporaties geen gehoor meer. Het mag geen verrassing zijn dat deze monocultuur de kwetsbaarheid van de corporatie flink vergroot. Een risicovol toekomstperspectief met hoge impact en nauwelijks direct te beïnvloeden kan op termijn einde betekenen van de woningcorporatie zoals wij die nu kennen.

Wat te doen?

Laten we ervan uit gaan dat elke beslisser of toezichthouder in de corporatiesector niet lijdzaam wil wachten tot de laatste huurder zijn sleutels komt inleveren. Want natuurlijk zijn er natuurlijk er alternatieve strategische beleidskeuzes mogelijk.

Dergelijke beleidskeuzes kunnen worden gezocht met behulp van scenarioplanning. De corporatie verzamelt zo veel mogelijk van de belangrijkste relevante informatie over de verwachte ontwikkeling van de bevolking, de economie, de sociale structuren etc. Een bekende methode is de DESTEP-methode en het is van groot belang dat deze externe factoren zo veel mogelijk worden vertaald naar het eigen lokale niveau. De verwachte bevolkingsontwikkeling in Parkstad Limburg zal immers sterk afwijken van de Metropoolregio Amsterdam.

Scenario’s, en dan?

De externe ontwikkelingen worden vervolgens geconfronteerd worden met het producten en dienstenaanbod van de corporatie. Verwachten we blijvend lage rente en blijven koopwoningen relatief goedkoop ten opzichte van huur met als resultaat dat huurwoningen zichzelf uit de markt prijzen? De legitimatie van de sociale huurwoning komt dan in het geding. Als reactie hier op kan er voor gekozen worden om een deel van de woningen te verkopen. Of is een andere aanpak mogelijk, bijvoorbeeld het verlagen van de huren in grote delen van de woningvoorraad. Een langdurig lage rente levert de corporatie immers veel ruimte in de exploitatie op.

Schermafbeelding 2016-03-24 om 17.39.40

 Scenarioplanning als onderdeel van risicomanagement

De corporatie die van mening is dat zowel haar legitimatie als haar toekomst in gevaar is wacht niet lijdzaam af. Nietsdoen kan immers op termijn grote risico’s met zich meebrengen. Door weloverwogen en met respect voor de eigen (on)mogelijkheden de verschillende externe risico’s te vertalen naar concrete beleidskeuzes kan ook op langere termijn ‘het verschil worden gemaakt’. Scenarioplanning is daarbij niet ‘een kunstje’  van de beleidsafdeling maar maakt een wezenlijk onderdeel uit van het van het (strategisch) risicomanagement van de corporatie.

Erik van Marle en Rein Bakker, Nederlands Adviesbureau Risicomanagement

Advertenties


Een reactie plaatsen

Ontspannen toezichthouders krijgen scherpe bestuurders

We gaan hier niet het antwoord geven op wanneer u een goede toezichthouder bent. Dat weet ik gewoonweg niet. Ik zie echter wel veel toezichthouders voorbij komen en deel hier de ervaringen.

comfortzoneEen rode draad die mij opvalt is de mate van ontspannenheid. En dan niet alleen wanneer het goed gaat maar ook wanneer het niet goed gaat. Weten wanneer je voor de bestuurder staat en wanneer er achter.

Ontspannen toezichthouders:

Stellen betere vragen, kennen ieder moment hun rol, helpen maar nemen niet over, zijn bereikbaar voor iedereen, zorgen voor een goede sfeer, houden van ondernemen en dus van risico’s, houden ook van verantwoording maar niet van bureaucratie, houden van een zelfverzekerde kwetsbare bestuurder, zien toezicht als 24/7/365 per jaar, durven zelf ook!, houden van alternatieven, hebben waardering voor gevoel, spreken zich uit, etc.

Een bestuurder met een ontspannen toezichthouder hoeft niet op scherp te worden gezet, dat staat hij continue!

 

Wat doet een toezichthouder die niet ontspannen is?


Een reactie plaatsen

Uiteindelijk draait risicomanagement om WAARDE

Wij zijn er met z’n allen goed in om alles in cijfers uit te drukken. Projecten worden het liefst gemeten iKlunenn TIJD/GELD EN KWALITEIT.

En weer verlaat een tevreden klant het pand…

(Herman Finkers)

Maar zo kan het voorkomen dat een project keurig binnen de afgesproken kaders blijft maar bij oplevering geen waarde meer heeft. Dit speelt veelal bij langlopende projecten. Maar ik voorspel dat dit steeds meer gaat gebeuren. Immers, de context waarin we opereren verandert steeds sneller en innovaties volgens elkaar steeds sneller op.

Waardesturing

De reden die ik zie dat men de waarde uit het oog verliest is dat er alleen maar binnen het project naar de risico’s en kansen wordt gekeken. Ik zie veel te weinig analyses waarbij ook de vooraf bedachte waarde die het project zou moeten opleveren wordt gemonitord. Doet men dit wel dan kan men pas echt sturen en zou ook veel vaker de vraag voorliggen of men moet versnellen, vertragen of zelfs stoppen. Beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald!

De grote risico’s zitten dus in de aansluiting van het project op de omgeving. Risicomanagement analyses moeten derhalve altijd risk versus return aspecten in zich hebben. Deze return zit in de eerste plaats op het niveau of er nog wel waarde wordt gecreëerd. En natuurlijk is ook ieder individueel risico een afweging maar mijns inziens echt van een andere orde.

Dit gezegd hebbende; wellicht zijn scopewijzigingen helemaal zo slecht nog niet!


Een reactie plaatsen

DE eigenschap van een professionele toezichthouder moet zijn…..

Verwondering

……VERWONDERING

Zou het kunnen?
Iedere keer weer aan tafel te gaan zitten en jezelf te verwonderen?
Echt vragen stellen zonder vooroordeel?
Vragen niet gebaseerd op je stokpaardjes?
Vragen oprecht vanuit je persoonlijke verantwoordelijkheidsgevoel?
Vragen vanuit de juiste intentie?
Vragen vanuit vertrouwen?
Niet om te controleren maar om te begrijpen?

Om dit kunnen moeten toezichthouders volgens mij veel afleren (het moeilijkste wat er is). Zullen we raden anders moeten samenstellen. De traditionele inrichting (accountant, oud-bestuurder, jurist, branchespecialist, etc) zou misschien niet meer volstaan. Immers, als je vanuit kennis en expertise wordt aangesteld ga je daar ook naar handelen. En je ziet dan alleen waar je naar kijkt.

Natuurlijk geldt ook hier dat een combinatie waarschijnlijk het beste werkt. Dit vraagt echt heel veel zorgvuldigheid bij de samenstelling en het functioneren van de Raad. Karaktereigenschappen, omgangsvormen, assertiviteit, sensitiviteit, introvert, extravert, emotioneel, etc. Allemaal zaken die naar mijn mening nu niet expliciet worden meegenomen bij de samenstelling van de Raad.

En degene die de Raad mag voorzitten mag de grootste verwonderaar zijn. Het schaap met de vijf poten? Alleen voorzitten en zorgen dat de goede beslissing genomen wordt en de juiste vragen door iedereen worden gesteld. Ga er maar aan staan. Je eigen ego volledig dienstbaar aan de vergadering opofferen.

zien jullie oud bestuurders/directeuren of moet ik zeggen beslissers dit al doen?


Een reactie plaatsen

Risicomanagement draait om discipline en mentaliteit!

Vele organisaties geven hoog op over hun risicomanagement. Systemen zijn ingericht, mensen worden getraind op kennis en vaardigheden, het is onderdeel van de Planning en Control Cyclus, jaarlijks worden risicoanalyse gehouden, etc. We kennen allemaal het COSO model, de ISO 31000 norm, MOR wellicht ook nog. Aan alle vereisten wordt voldaan. Toch? geloof-in-eigen-kunnen

En we twijfelen allemaal of al deze inspanningen voldoende zijn. En bij twijfel gaan we nog meer doen / inrichten /rapporteren.

Waar draait het naar mijn mening echt om?

Discipline
Welke organisaties hebben de discipline risicobewust te handelen. Bij iedere beslissing de afweging te maken of de risico’s opwegen tegen de kansen. Staan ze in verhouding tot elkaar? Welke organisatie heeft de toewijding, het commitment om deze risicoafweging echt onderdeel uit te laten maken van iedere besluitvorming. En niet te wachten tot de volgde P&C Cyclus.

Mentaliteit
Om de discipline op te kunnen brengen is de juiste mentaliteit nodig. Risicoalertheid ontstaat als het onderdeel wordt van het denk- en gedragspatroon van de organisatie. Alleen dan bereik je dat we elkaar durven aan te spreken en erop te attenderen dat risicoalert handelen ons successen brengt. Deze mentaliteit maakt organisaties succesvol.

Systemen zijn op te zetten en te omzeilen, af te vinken. Kennis is te trainen en te vergeten. Vaardigheden zijn aan te leren en weer te vergeten. Als Mentaliteit en Discipline onderdeel zijn van het gedachtegoed van een organisatie valt er niet aan te ontkomen. Je bent onderdeel van de organisatie en anders past het niet! Rollen, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn duidelijk en bespreekbaar op ieder moment.

En daarom, risicomanagement valt alleen als organisatie in z’n totaliteit te implementeren en niet ergens te beginnen en te hopen dat het overwaait.


Een reactie plaatsen

Hoe maak je risicomanagement verrassend voor directie?

Voorbereiding is alles voor degene die een risicomanagement workshop mag begeleiden. Het is altijd spannend! Wat komt eruit? Hoe gaat men reageren? Gaat men het leuk vinden of ziet men het als iets verplicht? Is het een groepsproces of is het vechten voor aandacht? Kortom, een dynamische omgeving waarbij iedereen wel verwacht dat het iets oplevert.

Natuurlijk gaat risicomanagement erover dat er een gezamenlijk integraal beeld komt over de risico’s en de mate waarin deze worden beheerst. Er moet een open cultuur zijn en een goede link naar de strategie van het bedrijf. In mijn andere blogs en die van mijn collega’s wordt op deze zaken uitgebreid ingegaan.

Maar hoe zorg je er nu voor dat de directie (de mannen die echt wel denken te weten welke risico’s er binnen hun organisatie aanwezig zijn) positief verrast wordt?

Voorbereiding is alles. Doe een stakeholder analyse van het bedrijf en interview objectief de belangrijkste partner van het bedrijf. Vraag hoe zij tegen de organisatie aankijken, welke risico’s zij op de organisatie zien afkomen, welke trend ze in de branche zien, welke uitdagingen zij zien aankomen, etc. Onderstaand een niet limitatieve opsomming met wie je kunt praten:verrassing

  • De huisfinancier / bank;
  • Belangrijke klanten;
  • De huisjurist;
  • Het middenkader;
  • De accountant;
  • Een (groot) aandeelhouder;
  • Lid van de RvC;
  • etc.

Mijn ervaring leert dat met deze informatie je een prachtige aanvulling kunt doen op het risicoprofiel dat een directie zelf kan opstellen. En doordat men beseft waar deze inzichten vandaan komen faciliteer je een geweldige discussie over nieuwe risico’s waar ze zelf niet eerder gezamenlijk over gesproken hebben.

Dan zie je de kracht van goed voorbereid risicomanagement en is het niet meer de vraag of risicomanagement op de agenda komt.

Risicomanagement bepaalt de agenda!


Een reactie plaatsen

Competenties of verstand van zaken?

Vandaag in het FD stelt Hans Dijkstra ‘als kennis van zaken en gezond boardroomverstand als selectiecriteria net zo zwaar wegen als veronderstelde ‘boardroomsocialisatie’ is er een overschot aan beschikbare competente commissarissen in Nederland.

Water loopt van boven naar beneden…….. Als het aan de top al zo is, wat kunnen we dan verwachten van de organisatie zelf?

Wie durft er OENige vragen te stelen (open, eerlijk en neutraal). We zeggen wel dat we dit willen en doen maar wat mij opvalt alleen op de makkelijke momenten. Als het echt ergens over gaat, wie staat er dan op?

Gisteren heb ik een verhaal gehouden over Strategisch Risicomanagement. Ik betrap mezelf erop dat ook ik begin met Missie, Visie, Speerpunten, Doelstellingen, Succesfactoren en Risicofactoren. Zou strategie bepaling niet moeten beginnen met de zelfevaluatie en misschien wel nieuwe selectie van degenen die het moeten bedenken en gaan doen?

Zomaar wat vragen:verandering

  1. Hoe goed is de mens in veranderen?
  2. Hoe snel adopteren we nieuwe werkwijzen?
  3. Als je er niet in gelooft, kun je het dan wel uitdragen?
  4. Wat doet het met je ego als je na 10 jaar het een te hebben gedaan nu het anders gaat doen?

En volgens mij speelt het bovenstaande in alle lagen van de organisatie. Immers, bij een nieuwe strategie horen nieuwe risico’s en een nieuwe risk appetite. Hoe moeilijk is het om te veranderen als mens van risico mijdend naar risico nemend?

In aansluiting op waar Hans Dijkstra mee begon; fundamentele veranderingen vraagt ook om andere mensen, dit is zo bij commissarissen, bij de rabobank en ook bij organisaties in het publieke bestel.